Deweloper opóźnia się z oddaniem lokalu. Jakie są moje prawa?

Niedotrzymanie terminów z umowy deweloperskiej uaktualnia możliwość dochodzenia zarówno kar umownych w przypadku ich zastrzeżenia, jak i odszkodowania. W skrajnych przypadkach może prowadzić do odstąpienia od umowy przez klienta.

Terminy ustalane w umowie deweloperskiej wyznaczane są w taki sposób, żeby Deweloper zdążył wybudować inwestycję, formalnie ją zakończyć otrzymując niezbędne pozwolenia i przygotować się do przeniesienia własności na klienta. Deweloperów traktuje się jako profesjonalne podmioty rynku budowlanego. W związku z tym wymagać należy od nich, aby w sposób właściwy oszacowali czas niezbędny na wykonanie inwestycji. Mimo to nierzadko zdarza się, że dochodzi do niedotrzymania terminów. Sytuacje w praktyce są bardzo zróżnicowane. W zdecydowanej większości opóźnienia wynikają z przeciągających się prac budowlanych, ostatecznie jednak dochodzi do przeniesienia własności. 

Kiedy odstąpić od umowy?

Bywa jednak, że deweloper pomimo zbliżającego się ustalonego przez strony terminu przeniesienia własności nie ruszył z pracami budowlanymi. W takiej sytuacji prawdopodobieństwo wykonania w ogóle inwestycji jest małe, więc po upływie ustalonego w umowie terminu należy wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-sto dniowy termin na zrealizowanie umowy, po upływie którego możliwe jest odstąpienie od niej. Odstąpienie składa się w formie aktu notarialnego i należy doręczyć deweloperowi, a także bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy. Jeśli rachunek ten jest rachunkiem zamkniętym, odzyskanie środków przekazanych dotychczas deweloperowi nie powinno być problemem.

Jakie kary umowne? 

W zależności od zapisów w umowie deweloperskiej kary mogą, ale nie muszą być zastrzeżone. Jeśli są, to zwykle w na wypadek nieprzeniesienia w terminie wskazanym w umowie własności lokalu. Wówczas za cały okres opóźnienia kary mogą być naliczone i dochodzone. Już po upływie terminu na przeniesienie własności warto poinformować Dewelopera o rozpoczęciu naliczania kary. Kara umowna może być naliczona bez względu na to, czy w związku z opóźnieniem klient poniósł szkodę, czy nie. Odszkodowanie może być naliczane osobno, obok kary. Co istotne, zgodnie z art. 29 ustawy deweloperskiej nawet w przypadku odstąpienia od umowy nabywca zachowuje roszczenia z tytułu kar umownych zastrzeżonych na wypadek opóźnienia. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wywodzi z treści tego przepisu, że kara umowna za opóźnienie w przeniesieniu praw do lokalu nie jest uzależniona od winy dewelopera, a więc należy się także w przypadku opóźnienia niezawinionego przez dewelopera.

Czy można liczyć na odszkodowanie w przypadku opóźnienia?

Doprowadzenie do możliwości przeniesienia własności lokalu w stanie umówionym jest zobowiązaniem Dewelopera, a jego niewykonanie aktualizuje możliwość dochodzenia odszkodowania. Jego skuteczne dochodzenie uzależnione jest od wykazania szkody i tego, że wystąpiła ona z przyczyn lezących po stronie Dewelopera. Szkodą może na przykład być koszt kredytu płaconego w wyższej wysokości w związku z opóźnieniem, czy koszt wynajmowania lokalu za okres odpowiadający opóźnieniu.

Jak widać więc w przypadku opóźnienia z oddaniem lokalu nabywca posiada szereg uprawnień, których realizacja nie może przebiegać niezależnie.